Výběr pozemku

S manželkou žijeme v bytě ve východní části Prahy. Naším společným snem vždy byl menším krásný domek s větším pozemkem, kde by si Anet mohla vybudovat rozsáhlou flóru, tj. vysázet si nejrozmanitější druhy kytek, stromů a keřů, vytvořit si takovou "džungli" a zároveň si užívat většího prostoru k odpočinku a relaxaci. Důležité je, před výběrem parcely, stanovit si priority. Naší největší prioritou byla především cena a výběr pěkné lokality, která je svým okolím bohatá na přírodu a zároveň, aby měla přijatelnou dostupnost do Prahy kvůli zaměstnání. Nakonec jsme se rozhodli pro zasíťovaný pozemek o rozloze 831 metrů čtverečných, který se nachází v blízkosti Nymburka, parcelu, která je bohatá na kvalitní půdu v blízkosti biokorydoru a hezkého okolí. Pozemek leží v menší obci, ve které je školka, což jsme také považovali za ztěžejní faktor pro náš výběr. Vždy je to o kompromisech. Sice to do Prahy máme autem zhruba 35 minut a kvůli větší vzdálenosti se nám to prodraží na benzínu, ale kompenzuje nám to hezká oblast s čistým vzduchem v okolí Polabí. Tato parcela je v porovnání s pozemky v okolí Prahy (Říčany, Újezd) podstatně levnější, ale musíme se smířit s delší vzdáleností ohledně dojíždění, tedy i s již zmíněnými najetými kilometry. Ve finále i s benzínem to dá podobnou cenu, jako byste koupili parcelu takto blízko u Prahy. Nicméně jsme mladí a v budoucnu jsme klidně otevřený novým pracovním příložitostem v okolí Nymburka nebo Poděbrad. Zatím vzhledem k naší dobré práci, se nám pořád bude vyplácet dojíždět do Prahy, navíc z Nymburka do Prahy na Hlavní Nádraží je přímý vlakový spoj, který by nás zavezl až do centra Prahy. Pokud takto budete volit pozemek, který má dojezdový čas do práce okolo 40 minut, je dobré si tuto trasu vyzkoušet autem (pokud byste dojížděli autem) v potenciálně největší dopravní špičce, v našem případě to bylo ve všední den jak ráno, tak odpoledne kolem čtvrté. Ujistili jsme se, že hradecká dálnice je v tuto dobu dobře průjezdná. Za tuto skutečnost jsme byli velmi rádi. Z praxe například vím, že silnice ráno a odpoledne z Říčan nebo Újezda do Prahy jsou ucpané. Pozn.: pokud byste si chtěli v Říčanech koupit pozemek, je zde vyhláška, že musíte městu zaplatit za zastavěnou plochu domu ještě městu (u kamaráda se jedná přes 100.000 Kč). Město tímto chce regulovat obyvatelstvo, nemá prý v zájmu nárust obyvatel.  K pozemku jsme se dostali tak, že jsme se s manželkou dívali na internetu po různých domech, jejich uzpůsobení, materiály apod. Jedna stavební firma nabízela typový dům a k němu jste si mohli zvolit parcelu z různých oblastí ve Středočeském kraji, dokonce i okolo milionu korun. Rozklikli jsme si pozemek, který by se nám zamlouval. Byli jsme lokalitou a cenou tak nadšeni, že hned odpoledne jsme jeli oblast navštívit. Po príjezdu na vybrané místo jsme si parcelu hned zamilovali. Po prohlédnutí obce a jeho okolí, jsme ten den zavolali pánovi, který parcely nabízel a zarezervovali jsme si jí, nakonec jsme si ale vybrali pozemek o kousek vedle, ale o tom podrobněji v článku níže. Určitým paradoxem bylo, že nejmenovaná stavební firma na internetu, odkud jsme si parcelu vyhledali, nabízela tento pozemek za určitou částku, která nám přišla relativně nízká, ale nabízela jí za cenu o zhruba 120 000 Kč dražší, než primární poskytovatel pozemku, který v obci měl reklamní ceduli na tyto pozemky. Díky této reklamě jsme měli možnost vyhledat primárního poskytovatele a zkontaktovat ho, ten nám právě tuto parcelu nabídl za levnější částku, takže výše uvedená stavební firma si přidala marži zhruba 15 % z původní ceny pozemku, takže jsme byli šťastný, že jsme se takto dostali k levnější variantě. Nakonec s tímto prodávajícím naší parcely jsme se i dokonce domluvili na zhotovení komplexní projektové dokumentace odpovídající k ohlášení stavby. V prvé řadě se snažte najít primárního developera pozemku. Můžete tak ušetřit desetitisíce korun. Náš vyhlídlý pozemek se nacházel blízko silnice, která je ve všední dny docela frekventovaná, o víkendu nikoliv. To odpovídá mírnému hluku, který nás zpočátku nenapadl řešit, protože vždy jsme pozemek navštívili o víkendu a pochopitelně aut zde projíždělo méně, ve všední dny to tedy bylo horší, zejména kolem té páte hodiny odpoledne, kdy se lidé vracejí z práce. Určitá část pozemků v lokalitě je zakrytá protihlukovým valem, který působí jako dostatečná zvuková bariéra. Problémem ale bylo, že jsme si nejdříve vybrali pozemek, který se nachází za okrajem protizvukové bariéry a hluk jsme velmi intenzivně vnímali, právě o víkendech jsme nebyli schopni ho identifikovat, takže jsme rádi, že v čas jsme tuto skutečnost zaznamenali před podpisem budoucí smlouvy kupní, a vybrali si pozemek hned pod valem, ve kterém se nakonec cítíme lépe, protože kromě menšího hluku zde máme pocit soukromí a val je nám sympatický ;D. Takže pokud budete vybírat pozemek v blízkosti silnice, doporučuji opět si ověřit hlučnost v okolí v největší dopravní špičce, mohlo by vás to nemile překvapit. Dále není k zahození si zjistit nejbližší dostupnost do nemocnice nebo případně k budoucímu obvodnímu lékaři. S manželkou jsme sportovně zaměření, takže nám velmi vyhovuje i dobrá dostupnost na hory, které jsou za humny a také k cyklostezce Poděbrady-Nymburk, to je velmi blízko. Za nejdůležitější faktory, které je dobré si především zjistit, je informovat se o tom, co vše je součástí zasíťování pozemku, případně, jak daleko je kanalizace od pozemku. V našem případě pozemek obsahuje kanalizaci (vodovod), připojení k plynu, elektřiny, telekomunikaci, přilehlou pozemní komunikaci a rozhlasové zařízení. Není na škodu si také vybírat parcelu podle svažitosti (na rovném pozemku se vám bude základová deska dělat lépe a levněji, než na parcele s určitým sklonem). Od listopadu 2016 musíte počítat s tím, že 4% daň z nabytí nemovitosti musí nově platit kupující. Vzorový příklad. Pokud si koupím pozemek v hodnotě 2.000.000 Kč, který už v sobě obsahuje 15 % DPH, tak musíte k tomu ještě přičíst další 4 % z celkové ceny a zaplatit tuto daň prostřednictvím daňového přiznání zvlášť úřadu (80.000 Kč). Daň z nabytí nemovitosti se nevztahuje na nově vybudované byty nebo postavené domy. Bohužel položky se dále sčítají, než kopnete do lopaty, je potřeba kromě projektové dokumentace (30.000-60.000 Kč), také počítat s odkoupením zastavěné plochy z půdního fondu, jehož cena se odvíjí za metr čtverečný podle kvality půdy (za 100 metrů čtverečných zastavěné plochy můžete zaplatit například do 15.000 Kč), která se dá dohledat v katastru nemovitostí. Zde je také dobré si ověřit, jestli není na pozemek zástavní právo např. bankou, dále si podrobit analýze místní regulativa pro výstavbu, které mohou být na stránkách obce nebo si je vyžádáte od developera. Tato regulativa bývají rozmanité. V našich regulativech jsou poměrně k výstavbě "benevolentní". Na jiném území vám mohou například nařídit, že nesmíte postavit patrový dům apod. Pokud není provedena, tak je zapotřebí udělat výměru pozemku, která je pak vytyčena červenými dřevěnými kolíky (cena geodetů je různá, my již máme pozemek vyměřen od prodávajícího), pokud není součástí komplexní projektové dokumentace zaměření radonu, tak si nechat provést tuto činnost (max. do 3.000 Kč). Pak už jen vyřídit stavební povolení nebo ohlášení stavby (do 4.000 Kč), a pak můžete začít se stavbou. V našem případě nákup probíhal tak, že z prvu bylo zapotřebí podat žádost obci o koupě pozemku, kterou muselo schválit zastupitelstvo, když už byla koupě schválená, tak jsme si na základě hluku vybrali jiný pozemek poblíž, takže jsme museli absolvovat stejné kolečko, které trvalo cca 1 měsíc. Potom jsme mohli pokročit k uzavření smlouvy budoucí o koupě pozemku, zaplatili jsme na základě ní rezervační poplatek. Po zkolaudování sítí se bude uzavírat kupní smlouva (ověření podpisu 30 Kč), kterou předem musí opět schválit obec, a poté se doplatí zbytek peněz. Pak už jen následuje zápis do katastru nemovitostí (1.000 Kč),  kdy úřad od požádání má na to zpravidla 30 dnů, aby vás do katastru fyzicky zapsal. Poté si necháme zpracovat daňové přiznání pro zaplacení daně z nabytí nemovitosti (7.000 Kč). Abychom mohli uskutečnit stavbu domu, vypracujeme si projektovou dokumentaci (v našem případě 35.000 Kč), oběháme si ohlášení stavby (do 4.000 Kč) a zajistíme si odkoupení plochy od půdního fondu (v našem případě 10.000 Kč). Pak už jen hurááá, postavit vysněný dům :)) Nyní jsme ve fázi realizace projektové dokumentace, která by měla trvat okolo 2 měsíců. Podtrženo a sečteno, než začneme samotnou stavbou, musíme ke kupní ceně pozemku přičíst náklady na byrokracii kolem této parcely, které odpovídají sumě okolo 25.000 Kč (daň z nabytí nemovitosti, odkoupení z půdního fondu, ověření podpisu, měření radonu, ohlášení stavby, zápis do katastru) + samozřejmě vyhotovení projektové dokumentace za 35.000 Kč. Dále je dobré počítat s tím, že od dubna 2017 většina bank vám nabídne úvěr pouze při LTV 80 %. Snažíme se nesnít, ale žít náš sen :)