Koupě pozemku - financování

Příspěvek stavebníka

Dalším krokem k získání pozemku je dostat na něj peníze. V průběhu roku 2019 jsme se zkontaktovali se svým týmem finančních poradců a dali jsme si schůzku s hypoteční specialistkou. Trocha povídání o záměrech u kávy a je jasné, jak to celé provedeme.

Když nemáte vlastní peníze, máte prakticky 4 možnosti.

Tou nejlepší je asi půjčit si u rodiny. Má to však svá úskalí, rozhazuje to vztahy.

Druhá nejlepší je hypotéka. Vzhledem k tomu, že je to zajištěný úvěr (tedy ručíte něčím), tak vám banka poskytne příjemně nízkou úrokovou sazbu.

Třetí možnost je bezúčelový nezajištěný úvěr v jakékoli bankovní i nebankovní společnosti, ale to silně nedoporučuji, protože dostanete úroky 2 x až 3 x vyšší a snadno se dostanete do finanční pasti nebo prostě přeplatíte cenu o strašnou spoustu peněz.

A pak je tady ještě 4. možnost. Ta, kterou využijeme my. Překlenovací úvěr ze stavebního spoření - zlatá střední cesta. 

Asi si teď říkáte: hypotéky jsou teď v průměru 2-3%, úvěr ze stavebka 4-6%, tak proč brát to dražší? Víme, že až budeme chtít stavět, budeme si na stavbu domu brát hypotéku. Nemáme 20 % peněz jako akontaci, takže budeme určitě ručit tím pozemkem. A tady by došlo k nemilé situaci. Kdybychom měli hypotéku na pozemek, pak ručíme tím pozemkem a tím pádem nemůžeme na stavbu domu vybrat jinou banku než tu, u které bychom měli hypotéku na pozemek. Takže by nás banka měla v hrsti a neměla by žádný důvod nám dávat slevu nebo výhodnější podmínky. Banky se o klienty perou, takže teď koupíme pozemek na úvěr ze stavebního spoření (který je nezajištěný, tedy nemusíte ničím ručit) a později se necháme o nás banky přetahovat, kdo nám půjčí na stavbu.

Co je potřebat udělat

Úvěrová společnost vám dá formulář "potvrzení příjmů" k vyplnění. Pokud jste zaměstnancem, odneste na účetní oddělení a oni vyplní příjmy za poslední 3 a 12 měsíců, jakou máte smlouvu a podobně. Pokud jste OSVČ vyplníte sami, pak bude asi třeba dodat i poslední přiznání k dani z příjmu.

Dále budete potřebovat doložit výpis z účtu za poslední 3 měsíce (možná některé společnosti chtějí více měsíců), to už má kdejaká banka v internetovém bankovnictví.

Kopii kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy. Musíte se všechny strany kupní smlouvy sejít např. na poště a zažádejte o ověření podpisu. Nezapomeňte si občanský průkaz. Pošta vám na smlouvu nalepí nálepky, dá razítka a dá pečeť. Ověření jednoho podpisu je za 30 Kč.

Když už tam budete, zažádejte také o list vlastnictví. Pošta musí mít CzechPoint. Tam se úředník napojí na katastr a vytiskne papír/papíry, které potvrzují vlastníka nemovitosti. V mém případě to byly 2 A4 za 150 Kč.

Tyto všechny dokumenty přiložíte k žádosti o úvěr. Některé je možné dodat až dodatečně. Můžete požádat o úvěr a když budete chtít peníze, dodáte dokumenty.

Všechny dokumenty jsem naskenoval, dal úvěrové specialistce a ta to přeposlala společně s vyplněnou online žádostí na Raiffaisen stavební spořitelnu, kde má přítelkyně stavební spoření. Trvalo jim to týden (údajně to běžně trvá 3-4 dny) a poslali informaci, že musíme vytvořit dodatek ke kupní smlouvě. Vzhledem k tomu, že na kupní smlouvě je kupující já i přítelkyně, ale překlenovací úvěr si bere pouze přítelkyně, musí být specifikováno, že si já kupuju svou část pozemku za např. 500 Kč a zbytek částky zaplatí úvěrová společnost přítelkyně. Menší zádrhel, ale za víkend jsme sepsali a podepsali dodatek ke kupní smlouvě a hned v pondělí jsem tento odeslal. Ještě ten den byl úvěr schválen.

Podepsala se smlouva a přišel další zádrhel. K plnění (tedy vyplacení úvěru) spořitelna chtěla potvrzení, že je pozemek určen k výstavbě. Tento papír získáte na územním plánování příslušném pro vaši obec. Na vytvoření takového dokumentu mají 30 dní. Čerpat úvěr se musí do 14 dní. Drama, drama... Naštěstí měl majitel pozemku tento dokument založený. Byl sice 3 roky starý, ale po naskenování a poslání se ukázalo, že jim to stačí. Druhý den bylo plnění a třetí den měl majitel peníze na účtu. I tak nám celý proces financování trval zhruba 1 měsíc.

Zápis do katastru nemovitosí

Když už teda máme koupeno, majitel provede zápis do katastru nemovitostí. Vyplní žádost o změnu vlastníka, přiloží kupní smlouvu, geometrickou zprávu a zaplatí poplatek (2000 Kč).

Protože nabýváme dva lidi, musíme si mezi sebou sepsat dohodu o spoluvlastnictví. Každý budeme vlastnit "ideální polovinu". Jako spoluvlastníci můžete mít každý přesně zakreslenou část pozemku nebo můžete použít pojen "Ideální" a číslo zlomkem (např. 1/5).

Na zakreslení a zápis do katastru si počkáte přibližně měsíc. Jakmile je vložen požadavek, běží 20denní lhůta, během které je zaplombována nemovitost a katastrální úřad nesmí povolit vklad dle zákona § 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb. 

Také musíme do 3 měsíců podat na finanční úřad přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, a tedy zaplatit daň (4 % z kupní ceny). A protože jsme na kupní smlouvě oba, musíme oba za svou část zaplatit daň zvlášť.

Rady a tipy

  1. Najděte si dobrého finančního poradce. Ideálně hypotečního nebo úvěrového specialistu. Poradí vám jak financování nejlépe řešit. 
  2. Je dobré alespoň konzultovat právní věci s právníkem, ideálně si ho zaplatit na tvorbu smluv. 
  3. Když jste manželé je všechno jednoduché. My jsme si to zkomplikovali až příliš. Příště by stačilo, kdyby měl jeden partner úvěr i kupní smlouvu na sebe a až by bylo vše vyřízené, napsala by se jednoduchá darovací smlouva na polovinu pozemku pro druhého partnera. To samozřejmě platí v případě, že chcete být oba majiteli.
  4. Rozhodně si zajděte na stavební úřad (s čokoládou v ruce) a ptejte se, zda je váš stavební záměr realizovatelný, resp. co můžete na pozemku postavit, a to ještě před koupí pozemku.
  5. Také vyplňte online žádosti na vodárny a distributora elektřiny a plynu, jestli je z kapacitních důvodů možné vás připojit (pokud nemáte přípojky už na pozemku). 
  6. Pokud vám to situace dovolí, vezměte si rybářskou stoličku a buďte nějaký čas na pozemku, abyste zjistili, jaký máte z místa pocit, jaké jsou okolní vlivy, seznamte se se sousedy a nechte o daném místě promluvit váš instinkt před tím, než se rozhodnete koupit.
  7. Určitě zvažte občanskou vybavenost a myslete na budoucnost. Jsou v blízkosti obchody, školy, zábavné instituce, restaurace, úřady a podobně? Také s ohledem na roční období.

Ještě bych rád zmínil jednu radu. Pokud jste pouze v partnerském vztahu a chcete se i tak dělit o finance, dobře si rozmyslete, kdo bude o co žádat vzhledem ke svým finančním možnostem, stavu v bankovních a nebankovních registrech, tedy úvěrové historii, a tak, aby to bylo co nejstrategičtější.

Hypotéku dneska dostanete pouze do výše devítinásobku vašeho ročního čistého příjmu, maximální měsíční splátka nesmí přesáhnout 45 %  vašeho čistého měsíčního příjmu a musíte mít vlastní prostředky, zpravidla 20 % (jsou výjmky, kdy stačí 10 %). Myslete na to a spočítejte si, na co vlastně máte.

Také myslete na to, že když už máte úvěr na pozemek nebo jiné úvěry, tyto se vám odečítají z maximální možné částky k půjčení. Vyplatí se zkontrolovat si bankovní a nebankovní registry. Já to udělal a zjistil, že jsem byl hodnocen jako rizikový. Když jsem se podíval pořádně, nejhorší prohřešek jsem měl 10denní zpoždění se splátkou před dvěma lety. Jeden by si myslel, že to není nic hrozného, ale pro banky je. Hodnocení se vám pomalu lepší, když splácíte dobře nebo ukončíte úvěr předčasně. Hodně pomalu.

Na druhou stranu mít pozitivní historii je samozřejmě pro banky velké plus, takže může mít lepší šanci na hypotéku třeba váš partner, který už jednou nějaký úvěr měl.

Řešil jsem i možnost zrušit souhlas se zpracováním osobních údajů u nebankovních společností (to vám způsobí výmaz v nebankovním registru) a bylo mi řečeno, že by to byla chyba, protože pak bych se stal pro banky "netransparentním". Pokud vás zajímá, jak je to s registry dluhů, tady je zajímavý článek: https://www.fintag.cz/2019/01/14/registry-dluzniku-co-delat-kdyz-zaznam-v-nich-brani-hypotece/.

Jestli jste dočetli až sem, tak jste mě potěšili. Snad to bude někomu k užitku. Napište mi do komentářů, jestli je to srozumitelné a případně jestli vám to pomohlo.

V příštím článku popíšu, co vlastně chceme stavět (takovou vlastní studii) a proč jsme to vymysleli takto.

Koupě pozemku
Předchozí článek autora
16.03.2020 07:00 2530 zhlédnutí
Koupě pozemku
Tímto chci poděkovat všem stavebníkům na webu svépomocí.cz za informace a cenné rady. Cítím...

Stavební etapa: financování

2 komentáře

Lukáš Husky
napsal(a) Lukáš Husky/25. bře 2020 16:55

Zdravím Michale. Mohu doporučit web https://www.kolikmam.cz/. Po registraci vám přijde poštou smlouva, musíte podepsat, poslat zpět a na základě toho dostanete přístup do aplikace kde si můžete zažádat o aktuální výpis z obou registrů, případně jen jednoho z nich. Ještě je dobré si i koupit výpis tohoto: https://www.nejsemdluznik.cz/, Zde je registr SOLUS + exekuce + insolvence. Tam můžou být třeba opožděné platby za telefon, dodávku energií a podobně. Do SOLUSU se taky banky dívají.

Odkaz Komentáře
Michal
napsal(a) Michal/25. bře 2020 13:52

Zdravim, byl by odkaz na ty bankovní a nebankovní registry ?

Odkaz Komentáře