VIDEO: Na co se zeptat, než koupíte pozemek?

22.05.2019 13:01 1580 zhlédnutí
Redakční

Které náležitosti byste si před koupí pozemku měli vždycky zjistit? Kde? A jak se vyhnout placení zbytečných poplatků? Nejen na tyto otázky jsme se zeptali Martina Tesárka, který se na poli realit pohybuje už několik let. Zároveň přispívá k osvětě realitních makléřů i široké veřejnosti.

23:19

Jak je to s druhy pozemků?

Často se v inzerátech setkáváme s označením pozemku jako orná půda, zahrada, stavební pozemek - znamená to, že jediné označení, které potenciální kupující zajímá, je stavební parcela?

“Není to tak a je to zrovna ta nejčastější chyba, kterou lidé dělají. Podívají se na katastr nemovitostí, třeba pomocí dálkového výpisu a uvidí, že pozemek je napsaný jako zahrada, orná půda, vinice,... Na této informaci ale vlastně nezáleží. Záleží na tom, co je psáno v územním plánu. Pokud je v něm pozemek označen jako zastavitelné území, nemusí vás zajímat, co je v katastru,” upřesňuje nejčastější omyl Martin.

Většina obcí má už svůj územní plán v digitalizované podobě, takže ho lze pohodlně stáhnout.

Právní vztahy

I ty mohou být strašáky kupců. Jak se vyhnout tomu, že koupíte pozemek a najednou se dozvíte, že na něj byla uvalena exekuce, nebo je na něm zástavní právo?

V první řadě by vás o této skutečnosti měl informovat prodávající či realitní makléř. Nicméně v okamžiku, kdy pozemek hledáte, může být skutečně prostý jakýchkoliv právních vad, ale v momentě podpisu kupní smlouvy už se na něm může objevit exekuce nebo zástava nemovitosti. Je tedy důležité ověřovat si stav pozemku před podpisem rezervační smlouvy a také přímo v den podpisu kupní smlouvy či listu vlastnictví. Stav platí vždy ke konkrétnímu dni a hodině - v dobrých kupních smlouvách tedy najdete nejen datum podpisu, ale i čas.

Vzdálenost stavby od hranice pozemku

Jakmile si na svém pozemku budete chtít naplánovat stavbu, musíte dodržet určitou vzdálenost stavby od hranice pozemku. V první fázi se lze podívat online na regulativy, kde můžete zjistit, jaká omezení daná obec pro stavbu rodinného domu dávala. “Může být určen charakter střechy, sklon, výška hřebene, počet podlaží budovy… Už z této prvotní rešerše uvidíte, jestli se vámi zamýšlená stavba do vesnice hodí, zda by ji stavební úřad povolil,” upřesňuje Martin. Pokud jste na pochybách, zajděte na stavební úřad a informujte se osobně. Díky tomu budete mít 100% jistotu.

Zastavenost

Další, velmi důležitý údaj, který bývá standardně uváděn koeficientem, tedy v procentech. Martin uvádí příklad: “Pokud kupujete pozemek, který má 1000m2 a zastavitelnost tam je 30 %, znamená to, že stavba, včetně všech dalších staveb na pozemku (třeba garáž, altán,...) by neměla být větší než 300m2. Z osobní zkušenosti ale vím, že každý stavební úřad počítá procento zastavenosti jinak. Jednou jsem se setkal i s tím, že stavební úřad počítal do zastavenosti pozemku součet všech nadzemních podlaží.” Určitě je tedy dobré si na stavební úřad dojít osobně a zjistit, jak konkrétně zastavitelnost počítají.

Jak je to se zasíťováním?

Na zasíťování pozemku se vždy ptejte.

Pro úplnou jistotu si od prodávajícího či realitního makléře vyžádejte informace o kolaudaci inženýrských sítí. Může se totiž stát, že v inzerátu uvidíte, že na pozemku sítě jsou. Trik je v tom, že nejsou zkolaudované. V tu chvíli je nemůžete používat a zabrání vám to v získání stavebního povolení.

Máte vyhráno, pokud je zkolaudováno? V Roztoklatech, kde Svépomocí.cz stavělo svou vzorovou cihlovou stavbu, došlo k tomu, že kvůli nedostatku vody vyhlásil provozovatel vodních sítí stop stav a nepřipojil nové pozemky, i když jsou zkolaudované. I na to jsme se Martina zeptali.
“Stalo se to, že ačkoli společnost, která měla na starosti dodávku vody smluvně a písemně zaručila, že je vody dostatek, noví lidé nebyli připojování. Sítě měli, ale netekla v nich voda a zřejmě další dva roky ještě nepoteče,” líčí nepříjemnou situaci Martin. Je tedy vhodné si pro jistotu zjistit poskytovatele a informovat se, zda napojuje na řád. To samé je dobré udělat u kanalizace.

Existují také sítě, které na první pohled nevidíte, nicméně mohou vám ve stavbě zabránit. Jak zjistit, že na vybraném pozemku nevede nic “závadného”? “Určitě bych se zaměřil na to, zda není v okolí nebo na vašen pozemku plynovod, který může omezit stavbu, má kolem sebe bezpečnostní ochranné pásmo. Na první pohled můžete vidět elektrické dráty, které kolem sebe také mají bezpečnostní ochranná pásma. Dále mě napadá ještě existence internetových kabelů, které spadají pod společnost Cetin. Ta může znemožnit stavbu na pozemcích a může být nutné zažádat o jejich přeložení, což stojí spoustu času,” upřesňuje Martin.

Tyto věci doporučujeme ověřit ještě před samotnou koupí.

Příjezdová cesta

Je nutné si zjistit, kdo vlastní pozemek, po kterém budete přistupovat do svého domu. Pokud je to obec, není to problém, nicméně pokud je to soukromá osoba nebo není v katastru vlastník a koupi chcete financovat hypotečním úvěrem a stavbu poskytnout jako zástavu, bude to pro banku problém - v tu chvíli je pro ni nemovitost bezcenná. Po ověření je nezbytné zřídit si věcné břemeno průjezdu a průchodu.

Je třeba si dát pozor na realitní makléře?

Martinův názor je jasný. “Makléře si najímá prodávající, takže samozřejmě dělá vše proto, aby co nejlépe prodal. Ve světě je běžné, že i strana kupujícího má svého makléře. Neočekávejte, že vám makléř všechno řekne, neboť buď neví, nebo to nechce říct.”
Zjištění všech důležitých skutečností je tedy odpovědností kupujícího.

Sousedské vztahy

V případě, že plánujete stavět standardizovanou stavbu, není nutné se se sousedy seznamovat. Jakmile se budete pouštět do něčeho extravagantního, je to na zvážení. Každý soused vašeho budoucího pozemku je účastníkem stavebního řízení a může získávání stavebního povolení nějakým způsobem prodloužit nebo narušit. Někdy to bohužel bývá i záměrně.

Jaké vás čekají poplatky

Kromě kupní ceny pozemku vás čeká platba 4% daně z nabytí.

Časté jsou poplatky za napojení na vodovodní řád a kanalizaci. Může se stát, že má vaše obec, město či vesnice zavedené speciální poplatky, například za zhodnocení pozemku. Platba bývá i za vynětí zemědělské plochy z půdního fondu. Veškeré poplatky je opět dobré ověřit na stavebním úřadu, aby vás následně nepřekvapily.

Pro usnadnění vaší orientace jsme pro vás s Martinem připravili tzv. check list, kde najdete ještě více tipů na otázky, které by vás před koupí pozemku měly zajímat.

Stáhnout PDF dokument

Proč na rekuperaci myslet již v průběhu projektové dokumentace
Předchozí redakční článek
15.05.2019 07:25 3333 zhlédnutí
Proč na rekuperaci myslet již v průběhu projektové dokumentace
Redakční
Na český trh zanedlouho přijde způsob řešení řízeného větrání, se kterým jsem se doposud nesetkal....
VIDEO: Jak ušetřit místo v bytě pomocí systému posuvných dveří
Následujicí redakční článek
02.09.2019 07:58 535 zhlédnutí
VIDEO: Jak ušetřit místo v bytě pomocí systému posuvných dveří
Redakční
Plánujete stavbu nového domu? Nebo se chystáte na rekonstrukci domu či bytu? Bojujete s...

Nové články na Svépomocí.cz

Příspěvek stavebníka
Jak pěstovat
Zlatá jarní kráska Forsythia
Příspěvek stavebníka
Dokončení stavby
Zateplení základů
Příspěvek stavebníka
Jak pěstovat
K čemu je dobré pěstovat brusinku
Redakční
Příprava stavby
Schiedel vás zve na FOR ARCH

Související články