Blbější dobu už jsme si snad vybrat nemohli
Kolem doby narození prvního dítěte v roce 2019 jsme začali uvažovat o stavbě domu. Všude jsme slýchali, jak se v okolních vesnicích pozemky rozprodávaly téměř za hubičku, takže by v tom vlastně neměl být problém.
Po nějaké době rozkoukávání na realitním trhu jsme dali dohromady seznam pár důležitých požadavků na parcelu - lokalita do zhruba 15 km kolem domu rodičů (25 km když by byl opravdu hezký), pozemek alespoň 800 m2, blízkost lesa, přijatelný hluk okolí, dopravní dostupnost obce autobusem nebo vlakem, možnost napojení na vodu a kanalizaci, blízkost elektřiny do cca 50 m, ideálně pozemek zasíťovaný. Dále pak preference mírného jižního svahu, příjezdu ze severu, rozumných sousedů, a ceny, která nás nezruinuje hned v začátku.
Kromě procházení inzertních serverů jsme obeslali všechny okolní obce s žádostí o prodej stavebního pozemku přímo od obce, a několika vytipovaným majitelům zajímavých ploch, které ležely ladem, jsme napsali osobní dopis přímo. Najednou normální pozemky jakoby nebyly.
Některé obce neměly vydané územní plány, takže nemohly oficiálně pozemky prodat jako stavební parcely. Inzertní servery nabízely buď pozemky o rozloze 14 hektarů, nebo "nudle" o výměře 400 m2, a to včetně 200 m dlouhé příjezdové cesty široké 1.9m, zarostlé trním. Soukromí majitelé buď odmítali komunikovat úplně, nebo si pozemek šetřili pro horší časy. Všichni říkali "to jste si měli vzpomenout před 20 lety, to byly pozemky levné" - škoda, že nám v té době bylo deset let.
Po roce marného hledání, ptaní se, obesílání a čekání na odpovědi.., přišel COVID.
Až pak jednoho krásného dne...
Po dobu COVIDu jsme si museli dát pauzu v hledání - na pozemky se nedalo ani jet podívat, natož obíhat osobně úřady. Až v roce 2022 se najednou objevil v inzerci pozemek, kolem kterého jsme celou tu dobu jezdili, a říkali si jak hezká je to louka.
K našemu ideálu byl pozemek zhruba na půl cesty. Okraj malé vesnice v zájmové oblasti, mírný východo-severo-východní svah, příjezd z východu, všude okolo pole a lesy. Dálnice 4km daleko (dost daleko na to aby byla málo slyšet, dost blízko na to, aby se dala využívat). Do obce zajíždí autobus několikrát denně, menší město s potřebnými službami 5 km daleko.
Horší bylo, že pozemek leží až těsně za hranicí obce, nejbližší přípojky vody a odpadů zhruba 50 m daleko - po dotazu na obec se dozvídáme, že se prozatím prodlužovat nebudou. Rozloha 4000 m2 naše minimum rozhodně splňovala, ale s cenami pozemků po COVIDu pro nás nebylo reálné celý pozemek koupit. Pozemek je ale krásný, a leží dle územního plánu v zastavitelné oblasti, takže má cenu se trochu zasnažit.
Po několika měsících jednání s majitelem a realitní kanceláří se daří pozemek rozdělit na dva menší, pro nás odděleno 1200 m2 obdélníkového tvaru podél silnice III třídy. Vzhledem k absenci přípojek se daří vyjednat i menší slevu, a pozemek kupujeme. Klíče od brány (pozemek je částečně oplocen) dostáváme v polovině září 2022.
K pozemku dostáváme jako bonus rozpracovaný projekt sjezdu ze sousední silnice III třídy od projektanta silničních staveb, a kompletní výškové zaměření pozemku od geodeta (vypracované kvůli projektu sjezdu), viz obrázek níže.
Seznamování se
Po nabytí pozemku a několika obligátních rodinných návštěvách začínám pravidelně dojíždět na pozemek a ohledávat vše, co jsme před koupí prozkoumat nemohli.
Pozemek je několik (snad 10?) let neudržovaný, zarostlý do výšky 1.5m směsí lučních trav, trnkových keřů a mravenišť. Na bubnovou sekačku to není kvůli stromkům a různému jinému nepořádku. Buldozér na zplanýrování se nám na pozemek brát nechce, abychom z toho neměli úplné oraniště. Nastupuji tedy s kosou a hráběmi a pomalu likviduji trávu a nálety, vyháním myši, kočky, krtky a mravence. Na silvestra 2022 je pozemek vyčištěný.
Zpětně jsem moc rád, že jsme hned na podzim po koupi nespěchali za projektantem domu, ale rozhodli se s pozemkem trochu seznámit a některé věci zařídit předem. Během následujícího jara totiž zjištujeme několik důležitých věci:
Pozemek je sezónně podmáčený - na jaře celý pozemek krásně "čvachtá", v každé menší díře stojí voda. Tohle není něco, co by se mělo úplně podceňovat, typové projekty jsou navržené na rovinatý nedpomáčený pozemek s nějakou únosností zeminy. Píšeme si do deníčku, že tohle by chtělo v projektu nějak podchytit. Později při sjednávání smlouvy o díle na projekt RD nacházíme ono magické sousloví "inženýrsko-geologický průzkum", který právě tohle řeší. Nám sice projekt domu odsunul o půl roku, ale věříme, že to za to stálo, podmínky našeho pozemku jsou od podmínek typového domu dost odlišné.
Otevřené pole na sever od pozemku je úžasný zdroj čerstvého vánku, i když je bezvětří. Pokud fouká vítr, tak u nás FOUKÁ VÍTR. Píšeme si do deníčku, že na severní straně domu nebudou žádná okna, a že musíme co nejdříve vysázet nějaké větrolamy a keře k severnímu plotu.
Silnice podél parcely není moc hlučná, auta už tady trochu dobržďují do obce, a v noci je provoz minimální. Bohužel pozemek se od silnice zvedá zhruba 0.5-1m na 10m délky, a celá parcela je jako výstavní skříň. Píšeme si do deníčku, že pergola nebude na jih od domu, ale na západ, pryč od silnice. Nakonec to do projektu i docela hezky zapadlo, už se těšíme, až bude stát!
Stín není. Okolní parcely směrem do vsi sice mají vzrostlé stromy, ale slunce vychází nad polem, zapadá nad kopcem za parcelou, a všechny stromy obejde nadhlavním obloukem. Ještě před stavbou domu budeme věnovat čas kultivaci pozemku a vysázení několika stromů, aby v období kolem stěhování už měly alespoň náznaky koruny.
Od projektanta sjezdu na pozemek se dozvídáme, že sjezd může být pouze na jednom jediném místě (kvůli rozhledům nutným mimo obec), a to ne zrovna na úplně ideálním - v podstatě uprostřed čelní strany parcely. Celý projekt domu se tomu bude muset trochu podřídit.
Bitevní deník přípravných prací
Do stavby domu se nehodláme pouštět, dokud nevyřešíme všechny problémy pozemku - sjezd, voda, odpad, elektřina, plot. Šlo by vše řešit najednou spolu s domem, ale mohlo by toho být zkrátka moc najednou, a pokud můžeme něco udělat předem, uděláme. Ke každému kroku níže se pokusím dát dohromady oddělený článek, ale posloupnost je tak zmatená, že je lepší mít ji na jednom místě. Tedy zde od koupě až po žádost o stavební povolení na dům:
9/2022 - Koupě pozemku
10/2022 - Jako první poptáváme dokončení rozpracovaného projektu sjezdu. Na dočasném sjezdu, který vybudoval předchozí majitel, a který nelze použít pro RD, nám auto drhne břichem o zem. Úpravy projektu dle našich představ a jeho rozdělení na dvě oddělené stavby pro dva nové pozemky si naceňuje projektant na zhruba 10 tis.Kč, a požaduje několik měsíců času. Objednáváme, a jdeme dál.
12/2022 - Znovu ověřujeme u obce možnosti připojení na obecní vodovod a kanalizaci. Dostáváme informaci, že v současnosti budované nové rozvody, které k našemu pozemku nevedou, už mají hotový projekt a schválenou dotaci. Takže dokud se kompletně nedokončí, nelze o prodloužení ani uvažovat. Jediná možnost by byla realizace na vlastní náklady - zhruba 1.5 milionu za 50m délky (projekt, výkopy, vedení, zkoušky, nový povrch silnice, nějaké výpalné správě silnic za dočasnou uzávěru). Volíme tedy ČOV a studnu. Řešení ČOV se rozhodujeme nechat až spolu s domem, protože musí být spolu v nějakém souladu (a stejně bez domu je ČOV k ničemu).
1/2023 - Poptáváme vrtanou studnu u nedaleké firmy. Dostáváme nabídku na kompletní projekt a realizaci, firma požaduje několik měsíců na vypracování projektu a na vodoprávní řízení, a ozve se, až budou mít všechno připravené na vrtání. Objednáváme a jdeme dál.
1/2023 - Původní nerozdělený pozemek byl oplocený celý, po rozdělení chybí oplotit rozhraní pozemků a opravit současný plot, který se místy hroutí ven z parcely. Domlouváme se telefonicky s majitelem sousedního pozemku, nechává nám s plotem na rozhraní parcel volnou ruku (pozemek nevyužívá). Objednáváme geodeta na vytyčení rohů pozemku, a začínáme usazovat trubky na drátěný plot. Nakonec se plot nedodělal, protože se mu do cesty postavila elektřina.
3/2023 - Zatímco běžela tvorba projektu sjezdu, projektu studny, a stavěl se plot, ozval se ČEZ Distribuce. Staré nefunkční nadzemní vedení nízkého napětí v naší lokalitě se bude rušit, a budou se zakopávat nové rozvody! Okamžitě podáváme žádost o připojení pozemku na 3x25A, a domlouváme s firmou realizující nové rozvody zároveň výstavbu elektroměrového rozvaděče na hranu pozemku vedle přípojkové skříně. Vzhledem k tomu, že elektroměrová skříň stojí přesně v místě, kde měl stát poslední sloupek nového plotu, plot nedokončujeme, pouze natahujeme horizontální dráty k předposlednímu sloupku, a natažení pletiva odkládáme na neurčito.
4/2023 - Projektu sjezdu hotový, koordinuji povolení sjezdu, nechávám doplnit chráničky na kabely nových podzemních rozvodů elektro v místě budoucího sjezdu, objednávám elektroměrový rozvaděč.
5/2023 - Projekt studny hotový, odchází na stavební/vodoprávní úřad
7/2023 - Elektro hlavní rozvod dokončený (bude čekat několik měsíců na kolaudaci), během léta stavím svépomocí sjezd ze silnice (na tohle bude článek určitě).
8/2023 - Projekt studny schválený na SÚ, domlouváme se s vrtaři na provedení vrtu na říjen (v říjnu pak na listopad a v listopadu na prosinec..)
11/2023 - Sjezd hotový a pojízdný, místo "stavby" formálně předáno zpět správě a údržbě silnic.
12/2023 - Vrtáme studnu, voda v 54m. Kvůli rozmáčené půdě nelze ihned dokončit zhlaví vrtu, odkládám na jaro.
5/2024 - Elektro zkolaudováno, jsme připojeni, máme zásuvku!
6/2024 - Konečně přestalo pršet, objednávám plastové zhlaví studny. Ručně výkop na zhlaví, betonáž, osazení technologiemi.
6/2024 - Konečně jsme našli typový projekt domu, který nám bude sedět jen s dílčími úpravami. Poptáváme úpravy projektu.
7/2024 - Vyjasňuji s vodoprávním úřadem, co je potřeba na kolaudaci studny, dokončuji poslední detaily a děláme rozbor vody.
8/2024 - Úspěšná kolaudace studny, povolení čerpat.
9/2024 - Smlouva o díle na projekt domu, objednáváme hydrogeologický průzkum pro ČOV a inženýrsko-geologický průzkum pro založení domu.
11/2024 - Projekt domu je víceméně hotový, čeká se na inženýrsko-geologický průzkům.
1/2025 - Hydrogeologický průzkum na ČOV hotový, objednáváme projekt ČOV
2/2025 - Inženýrsko-geologický průzkum hotový, zapracování změn do projektu domu, projekt hotový, žádáme o JES (jednotné environmentální stanovisko)
3/2025 - Máme JES, žádáme o stavební povolení na soubor staveb RD + ČOV.
4/2025 - Doplňujeme nějaké drobnosti, které si SÚ vyžádal telefonicky, stavební řízení ještě nezačalo.
5/2025 - Poptáváme tvorbu prováděcí dokumentace v předstihu. Dle NSZ (nového stavbeního zákona) je povinná, takže se stejně bude muset nechat vypracovat, a v dokumentaci pro povolení stavby dle NSZ nám chybí některé podstatné informace, bez kterých bychom stejně nemohli stavět (všechny profese, některé detaily stavební části, atd.).
6/2025 - Dostáváme oznámení o zahájení vodoprávního řízení na ČOV, stavební řízení stále ještě nezačalo.
Sdílet 
