Skutečný rozpočet - dvoupodlažního řadového domu

Když jsem se pustil do myšlenky stavby rodinného domu, tak jsem samozřejmě musel řešit, kolik to bude zhruba stát a co si smím a co si naopak nemůžu dovolit. Moje myšlenka byla, že když opomenu cenu práce, tak cenu domu tvoří hlavně cihly a zbytek jsou už jen „drobnosti“. Z mého pohledu zní neuvěřitelně, že ve skutečnosti u našeho domu cihly tvořily pouze 8,5 % všech nákladů na stavbu domu! Když jsem sestavoval rozpočet, tak mi chyběly informace k tomu jak sestavit vlastní rozpočet. Proto pro orientaci uvádím rozpočet a věřím, že tento článek pomůže mnoha svépomocným stavebníkům.

Rozpočet je silně individuální záležitost každý má jiné nároky, avšak pro orientaci celkové ceny domu lze použít zjednodušený vzorec: cena domu (bez pozemku) = obestavěný prostor [m3]*4800[Kč/m3]. Částka 4800 Kč/m3 platí v našem případě (k roku 2018-2020), kde většina prací byla opravdu provedena svépomocí. Tato částka nyní bude vzhledem k inflaci vyšší a vyšší (můžete násobit inflací následujících let).

Aby náš rozpočet měl pro jiné stavebníky vypovídající hodnotu, tak je potřeba zmínit parametry našeho domu:

Náš RD je řadový se sedlovou střechou, má 1.NP a 2.NP + neobyvatelný půdní prostor, součástí 1.NP je průjezdná garáž se 2 vraty, celková zastavěná plocha RD je 148 m2, užitná plocha RD je 201 m2, obestavěný prostor 837 m3. Základní nosná cihla Porotherm 380 – broušená lepená na tenkovrstvou maltu, příčky Porotherm 115. Náš celkový rozpočet byl 3 960 000 Kč a tuto sumu se nám podařilo víceméně naplnit (ačkoliv se jednotlivé položky více či méně lišily, tak celková suma zůstala nezměněná). Nyní rozepíši jednotlivé položky a přidám k nim komentář, případně radu jak ušetřit (jsem strojní inženýr – takže si potrpím na dobrou statiku a minimalizaci tepelných mostů).

1.       Základy a zemní práce: 192 000 Kč (4,8 % rozpočtu) – 100 % svépomocí (když nepočítám bagr a dovezený beton), pasy + deska  148 m2, tloušťka desky 17 cm, výztuž kari sítě 150x150x6 ve dvou řadách (oddělené „hady“)!

2.1   Svislé konstrukce - zdi: 340 000 Kč (8,5 % rozpočtu) – 100 % svépomocí, první řadu cihel jsme všude vysypali perlitem (přerušení tepelného mostu), dále štítové zdi jsme vysypávali drceným polystyrenem (prodávají v hobbymarketu – ekoprosytren), takto vysypaná cihla by měla mít stejné parametry jako Heluz 2in1, kde polystyren uvnitř snižuje radiační složku přenosu tepla v cihle mezi voštinami)- takto lze ušetřit 20 Kč na cihlu v porovnání s koupí Heluz 2in1!, používali jsme tenkovrstvou maltu, kde jsme cihly namáčeli do lepidla (pěně nevěřím). PU pěna možná něco slepí, ale neudělá žádné vyrovnávací lože (každá broušená cihla má nějakou toleranci v rámci desetin mm, tenkovrstvá malta to vyrovná, pěna ne).

2.2   Komín: 49 000 Kč (1,2 % rozpočtu) – 100 % svépomocí. My stavěli svépomocí, ale asi není na škodu si komín nechat postavit na klíč, neboť při dodávce firmou platíte jen 15% daň za komín (my platili 21% za materiál) a cena za dodávku komína včetně stavby je jen o např. 4000-5000 Kč vyšší. Tím můžete ušetřit 2-3 dny práce a stavět tak rychleji jinou část domu.

3.1   Vodorovné konstrukce a stropy: 306 000 Kč (7,6 % rozpočtu) – 100 % svépomocí – miako vložky, nosníky, další výztuž – roxory, kari sítě, beton na strop, já jsem zde počítal i věnce, laťový rošt + OSB záklop půdy (OSB možná nejsou ideální pro záklop půdy – jsou málo paropropustné), možná je lepší obyčejný „prkený záklop“ – ukáže čas

3.2   Podbití střechy:  7000 Kč (0,2 % rozpočtu) – 100 % svépomocí, rošt z latí + OSB desky na tom nalepený izolant, perlinka a probarvená omítka

3.3   Zábradlí balkon: 10 000 Kč (0,3 % rozpočtu) – nerez ocel, délka 3 m. Pokud vám stačí po domácku svařená konstrukce + obyčejná barva, tak můžete ušetřit (záleží na náročnosti na vzhled/životnost)

4. konstrukce střechy: 130 000 Kč (3.2 % rozpočtu) – 100 % svépomocí! V rodině máme šikovného stoláře, který umí pracovat se dřevem a byl schopný sehnat levný materiál. Tady jsme ušetřili největší peníze. Bohužel většina svépomocných stavebníků tu možnost mít asi nebude, takže ta částka bude minimálně 1x tak velká! V našem případě jsme hodně ušetřili také tvarem střechy. Máme obyčejnou sedlovou střechu bez jakýchkoliv vikýřů apod. Vypadá jednoduše (možná nudně) ale ušetří to spoustu práce a peněz a do budoucna snad také nervů (zatékání apod.).

5. střešní krytina: 135 000 Kč (3,4 % rozpočtu) – 100 % svépomocí, zde jsme nešetřili a vybrali pálenou tašku s glazurou Sambu 11 Tondach. Vybrali jsme drahou glazuru, protože nechceme, aby byla střecha za pár let zelená od mechů (byl bych rád, kdyby mě ta střecha přežila, a už jsem na ní nemusel „nikdy“ lozit).

6. Klempířské konstrukce: 44 000 Kč (1,1 % rozpočtu) – 0 % svépomocí – oplechování atik domu (řeší se jen u řadových domů), oplechování komína, svody dešťové vody, venkovní parapety …

7. úprava vnitřních povrchů

7.1 vnitřní omítky: 194 000 Kč (4,8 % rozpočtu) – 0 % svépomocí, cca 640 m2 omítek (stěny + strop 1.NP). Omítky máme sádrové strojově dělané a v koupelnách jsem trval na cementových omítkách (obava, že by obklad nemusel na sádrových držet – na internetu naleznete mnoho zdrojů k této problematice). Rada jak ušetřit: nestavte tak velký dům :-)

7.2 podlahy: 100 000 Kč (2,5 % rozpočtu) – 0 % svépomocí, pouze betonová podlaha (tedy ten materiál co zalije izolaci v podlaze s podlahovým topením). My dělali po podlahářích ještě nivelační stěrku, protože se betonová podlaha „přirozením zráním“ prohla a v rozích místnosti byla podlaha o 1 cm výše než uprostřed. A to i přesto, že jsme 14 dní nezačali nic intenzivně vysušovat! Všude 100% vlhkost a přesto se ten beton prohnul. Jiní zase vylili podlahu anhydritem a „odskákala“ jim dlažba. Nic není 100% a vše má své klady a zápory. Tip: Kdyby byla sezóna a dalo se pracovat venku, tak bych asi příště zkusil anhydrit, nechal bych ho zrát a venku bych dělal např. fasádu.

7.3 vnitřní izolace proti vodě: 20 000 Kč (0,5 % rozpočtu) – 100 % svépomocí , asfaltový modifikovaný pás s rozumnou mírou ochrany proti radonu

7.4 malby: 25 000 Kč (0,6 % rozpočtu) – 75 % svépomocí, primalex Polar 800 m2 (jako vnitřní omítky + sádrokartonový strop 2.NP)

7.5 sádrokartony - podhledy: 59 000 Kč (1,5% rozpočtu) – 75 % svépomocí, pouze konstrukce CD, UD profily + sádrokartonové desky, parozábrana (cca 160 m2). Jednalo se o strop v 2.NP + pár podhledy v kuchyni a obýváku pro bodová světla se stmívačem.

7.6. izolace podlahy: 82 000 Kč (2,0 % rozpočtu) – 100 % svépomocí, tepelná izolace 15 cm polystyren (EPS 100) (1.NP), extrudovaný polystyren 5 cm garáž, kročejová izolace vata + EPS s rastrem pro podlahové topení (2.NP). Tip: Tuto práci doporučuji dělat určitě svépomocí – firma vám to s velkou pravděpodobností odflákne. Musíte si s tím vyhrát – hodně nerovností trubky, kabely, nerovnosti podkladu apod. Kročejová vata má lepši kročejový útlum než EPS, ale nesmí se po ní zbytečně chodit před zalitím (betonem/anhydritem) neboť změkne a je to na ….

8. úprava vnějších povrchů

8.1 komunikace - zámková dlažba: 53 000 Kč (1,3 % rozpočtu) – 100 % svépomocí (když nepočítáme objednaný bagr): Toto je silně individuální záležitost, zde pouze vjezd do garáže, přístup k domu a nějaký chodníček za domem (zemní práce – bagr, dovoz štěrku, štěrk, dlažba atd.)

8.2 vnější omítka a fasáda: 126 000 Kč (3,1 % rozpočtu) – 10 % svépomocí (pomáhání chlapům s natažením lepidla a perlinky) jinak finální omítka 100 % v režii zkušených fasádníků (izolant pod perlinkou jsme lepili 100% svépomocí).

8.3 izolace proti vodě: 20 000 Kč (0,5 % rozpočtu)  – 100 % svépomocí, nopová folie kolem domu, geotextilie, štěrk, drenážní perforovaná trubka kolem domu

8.4 vnější dekorace domu: 23 000 Kč (0,6 % rozpočtu) – 0 % svépomocí, obkladové pásky elastolith ná vybarných částech domu (asfaltové pásky, lehké na jakoukoliv tloušťku izolantu), speciální probarvené lepidlo, poštovné, práce obkladačů. Tip: pokud vám stačí jednolitá barva fasády, tak tuto položku můžete úplně vypustit.

8.5 izolace střechy: 58 000 Kč (1,4 % rozpočtu) – 100 % svépomocí, izolace mezi krokve a kleštiny 200 mm, 140 mm pod krokve a kleštiny, pod OSB záklop půdy dalších 60 mm vaty. Tip používejte kvalitní vatu, která se udrží mezi krokvemi! My používali Knauf UNIfit035 a bylo to OK. Tip: Tuto práci doporučuji dělat určitě svépomocí – firma vám to s velkou pravděpodobností odflákne a bude vznikat plno tepelných mostů. Tepelný most u dřevěné konstrukce střechy = kondenzace vody, vlhké dřevo, plíseň, předčasná hniloba trámů apod., budete střechu muset ještě během života znovu opravovat. Dělejte to poctivě!

8.6 izolace fasády: 141 000 Kč (3,5 % rozpočtu) – 100 % svépomocí, my izolovali 15 cm fasádní vaty. Kolem oken špalety s přesazením rámů oken – dle mě velice důležité (s vatou tl. 4 cm). Pokud chcete ušetřit, nebojíte se hluku a ohně ze sousedních budov použijte obyčejný fasádní polystyren (EPS).

9. vnitřní obklady (bez dlažby): 55 000 Kč (1,4 % rozpočtu) – 0 % svépomocí. Tip: obklady můžete vybrat v široké škále cen a můžete tady hodně ušetřit (my vybrali obklady s cenou 400 Kč za m2 + řemeslníci 400 Kč/m2 práce). Obklady bych taky zvládl sám, ale tlačil nás už termín pro dokončení stavby a obkladači nám hodně pomohli s termínem nastěhování, takže zase ušetřený nájem za 2 měsíce v bytě! Tip: pokud chcete ušetřit, spokojte se s jednou koupelnou.

10. schody: 49 000 Kč (1,2% rozpočtu) – 50 % svépomocí, svépomocně jsme dělali opěrnou zeď pod dvouramenné rovné schodiště, bednění, instalaci výztuže a betonáž z míchačky. Zde je potřeba hodně počítat a rozměřovat! Ale jde to! Hrubá stavba schodiště nás vyšla na 7000 Kč. Nerezové zábradlí 22 000 Kč, dřevěné nášlapy a „sokl“ schodů 20 000 Kč. Pokud chcete hodně ušetřit, umíte svařovat a nejste nároční na estetiku, tak můžete zde hodně ušetřit. 

11. dveře: 174 000 Kč (4,3 % rozpočtu) – 5 % svépomocí (usazení 1 ks hobby-marketových dveří). Dveře jsou noční můra rozpočtu. Co se týče exteriérových dveří (vchodových), tak ty vyšly na 35 000 Kč/ks! Máme „obyčejné“ plastové z VPO Protivanov a jsme s nimi spokojeni, ale ta cena? U jiných výrobců to samé. Hliníkové dveře by stály ještě více (70 000 Kč). Jelikož jsme potřebovali ještě druhé vchodové dveře do garáže, tak tam jsme koupili obyčejné z hobby marketu, které měli parametr U něco kolem 2,5 (jiné hobby dveře to ani neuvádějí nebo je to ještě horší). Dveře z hobby marketu stály 5000 Kč. Cena odpovídá kvalitě, během roku jsem je už asi 4x seřizoval (furt se prohýbají víc a víc a za chvíli už je asi nebudu moc dál seřizovat a prostě už nepůjdou zavřít). Určitě bych tyto dveře z hobby marketu nepoužil jako hlavní vstupní (tady nešetřete)! Co se týče interiérových dveří, tak tam máme 14 ks. Bohužel cena dveří nejsou jen dveře samotné, ale jsou to i obložky, kliky, montáž. A i když máme kliky za pouhých 490 Kč, dveře obyčejné bílé od značky Solodoor, tak jsme se dostali na cenu 9 500 Kč/ks! Tip: chcete-li ušetřit, tak omezte v domě počet místností (dveří), volte základní bílou barvu.

12. garážová vrata: 80 000 Kč (2 % rozpočtu) – 0 % svépomocí. Máme 2 ks garážových vrat (takže 40 000 Kč/ks), nakonec jsme se rozhodli pro firmu Lomax. Ze začátku byly s vraty velké problémy, protože dodali špatné pružiny a motor nezvládnul tuhé pružiny občas přetlačit (skvělé že?). Tip: pokud to jde, tak garáž stavět mimo dům! Ačkoliv výrobci často deklarují dobrou tepelnou izolaci panelů vrat, nikdy nebudou vrata jako celek řádově tak dobrá jako izolace oken či dokonce zdí včetně izolace!  Vrata obsahují plno štěrbin a tepelných mostů, že je lepší mít garáž mimo dům!

13. okna včetně vnitřních parapetů: 212 000 Kč (5,3 % rozpočtu) – 0 % svépomocí. Máme fasádní okna s trojskly Ug=0,5, Uf=1,1 (rám VEKA 82) od firmy VPO Protivanov. Naprostá spokojenost. Dále máme 5 ks střešních oken FAKRO též s trojskly a speciálním tepelným lemováním. Tato okna Fakro jsou však „noční“ můrou našeho domu. Ačkoliv trojskla mají též Ug=0,5, tak rám okna má horší parametr Uf a tvoří se na oknech okolo rámu kondenzát a též plísně! Tip: Pokud to jde, mějte na domě klasická fasádní okna, ale žádná střešní. Žádný výrobce střešních oken vám nedodá střešní okna s parametry klasického fasádního okna. Přitom okny se ztrácí nejvíce tepla! (K tomu ty plísně střešních oken). Naopak mohu doporučit užití světlovodů (za předpokladu, že je vyřešen tepelný most). Světlovod máme v chodbě a dává tolik světla, že se cítíme jak venku.

14.1 povrchy podlah – vinylové podlahy: 107 000 Kč (2,7 % rozpočtu) – 100 % svépomocí, 134 m2 plovoucí vinylové podlahy. Vinyl má dvě výhody oproti levnějšímu laminátu: když se něco rozlije na vinyl, tak to podlahu neničí tolik jako u laminátu. Vinyl má lepší tepelnou prostupnost pro podlahové topení.

14.2 podlahy z dlaždic včetně koupelen: 73 000 Kč (1,8 % rozpočtu) – 0 % svépomocí, 67 m2 dlažby přenecháno ochotně šikovným obkladačům, kteří se osvědčili (cena za práci 400 Kč/m2 zbytek materiál = dlažba + penetrace + lepidlo + spárovací hmoty)

15.1 hlavní zdroj vytápění: 231 000 Kč (5,7 % rozpočtu) – 0 % svépomocí, plynový kondenzační kotel + podlahové topení na 167 m2 plochy (garáž pouze 1 radiátor + 2 topné žebříky do koupelen). Cena za topení mě trochu zaskočila, nečekal jsem tolik výdajů. Vše se odvíjí od velikosti domu, čím větší tím více nákladů. Jako nadstandard máme termostaty v 7 pokojích a můžeme teplotu měnit pomocí chytrého telefonu na dálku. To má výhodu, že se rozhodnu např. přes den v práci zatopit večer v krbové vložce, a tak snížím v obýváku topení, aby teplý krb teplotu vyrovnal a nebylo v obýváku nepříjemné vedro. To stejné v místnosti „posilovna“, pokud se v práci rozhodnu, že bych si chtěl dnes večer zacvičit, tak na dálku zapnu topení v posilovně, která je jinak pouze temperovaná.

15.2 krb: 67 000 Kč (1,7 % rozpočtu) – 80 % svépomocí (20% napojení krbu na komín kvalifikovanou osobou)  – krb je určitě nadstandard. Já chtěl mít doma záložní zdroj tepla pro případ výpadku hlavního topení (porucha plynového kotle, výpadek elektřiny, přerušení dodávky plynu – Putin zavře kohoutek nebo nějaká havárie). Máme krb teplovzdušný. Ten nepotřebuje k hoření a distribuci tepla elektřinu (viz nároky na rezervní topení). Tip: správně zvolte výkon krbové vložky, aby vám nebylo moc horko, ale příjemně. Tip: my máme krb s přikládáním z technické místnosti (krb se zadním přikládáním), v obývacím pokoji tedy sledujeme jen hoření krbu a žádný prach a špína ze štípaného dřeva. Tip. Nedávejte do krbu dřeva, co se vleze! Čtěte doporučení výrobce na maximální množství dřeva! My jsme krbovou vložku přetopili a obestavba krbu nám žárem evidentně popraskala. Myslete, že na obestavbu krbu potřebujete speciální desky a ne obyčejné cihly (náklady cca 25 000 Kč)

16. elektroinstalace: 129 000 Kč (3,2 % rozpočtu) – 20 % svépomocí (sekání krabiček a drážek), je ideální si dopředu rozmyslet rozmístění co největšího množství spotřebičů, pracovních stolů, postelí apod. pro ideální umístění všech zásuvek a vypínačů. My volili vypínače a zásuvky od ABB řady SWING (základní řada). Celkem bylo instalováno okolo 200 ks různých vypínačů, přepínačů, stmívačů a zásuvek.

17. bleskosvod: 17 000 Kč (0,4 % rozpočtu) – 10 % svépomocí (drát v základech) – instalováno odborníky

18. vnitřní vodovod: 23 000 Kč (0,6 % rozpočtu) – 10 % svépomocí (sekání drážek) – super instalatér rychlý, levný. Stavebník ze stejné dědiny dal jinému instalatérovi 80 000 Kč! Takže tady jsme to asi vyhráli!

19. vnitřní kanalizace: 30 000 Kč (0,8 % rozpočtu) – 50 % svépomocí (sekání drážek + kanalizace pod deskou svépomocí)

20. vnitřní plynovod: 12 000 Kč (0,3 % rozpočtu) – 10 % svépomocí (sekání drážek), tady záleží jak velkou máte vzdálenost od přípojné skříně ke kotli (popřípadě ke sporáku), my pouze cca 5 m.

21. ohřev teplé užitkové vody: 47 000 Kč (1,2 % rozpočtu) - 0 % svépomocí, náklady na zásobník TÚV + instalace, + je zde započítána polovina plynového kotle, který slouží z ½ na vytápění a z ½ na ohřev teplé užitkové vody.

22. vybavení kuchyně: 188 000 Kč (4,7 % rozpočtu) – 0 % svépomocí, kuchyňská linka s dřezem a se spotřebiči (lednice, trouba, mikrovlnná trouba, myčka, varná deska, digestoř)

23. sociální zařízení: 69 000 Kč (1,7 % rozpočtu) – 10 % svépomocí (montáž sprchových koutů), vybavení 2 koupelen (1 koupelna včetně WC) + 1 samostatné WC. Celkem vana, 2x sprchový kout, 3x umyvadlo, 2x WC mísa, 1x bidet + baterie + 3x skříňky pod umyvadla + práce za připojení všeho šikovným instalatérem

24. ostatní vybavení: 265 000 Kč (6,6 % rozpočtu) – 10 % svépomocí (montáž kastlíků a vedení pro venkovní žaluzie), 52 000 Kč klimatizace Toschiba, 77 000 Kč venkovní žaluzie Lomax, 32 000 Kč kamerový systém Hikvison, 47 000 Kč centrální vysavač Beam, jímka dešťových vod cca 60 000 Kč, trezor na zazdění, hasicí přístroje, hlásiče kouře, televizní anténa, atd.

25.přípojky inženýrských sítí: 75 000 Kč (1,9 % rozpočtu) – 20 % svépomocí (částečně výkopové práce), voda, plyn, kanalizace (100% svépomocí), elektřina – vše včetně rozvodných skříní, poplatků, práce a materiálu.

Chcete ušetřit? Šetřete na velikostech (počet a velikost místností), nešetřete na kvalitě (nekupujte to nejdražší, ale ani to nejlevnější).

Doufám, že tento článek pomůže mnoha svépomocným stavebníkům a já tak částečně splatím nabyté informace z portálu svépomocí.cz, které mi hodně pomohly k úspěšné stavbě našeho rodinného domu.

Na závěr: My měli k dispozici pozemek v řadové zástavbě, takže jsme neměli moc na výběr, kdyby však byla možnost zelené louky, tak bych hodně zvažoval bungalov. Ten má z mého pohledu více výhod než nevýhod: absence schodiště (místo plochy pro schodiště, může být další místnost, zároveň nemusíte chodit do schodů – hlavně ve stáří), lešení stačí z palet - malá výška, není potřeba shánět a platit za standardní lešení a to platí i při údržbě domu, menší riziko případného pádu ze střechy apod. Když máte bungalov, tak vám stačí jedna koupelna, když je dům patrový tak z pravidla děláte koupelnu i v patře a to vše (schody, koupelna navíc) prodražuje stavbu, takže k zamyšlení pro běžné stavebníky s běžným rozpočtem.

Ať se vám daří.

Stavebník PP