Zamítnutý projekt

Jakub.J25. 6. 2020 9:42:25

Moc děkuji za další info.
Někde jsem to dříve četl, že tyto regulativy nejsou ve studii závazné, ale nebyl jsem si tím jistý, takže je dobré vědět, že to tak opravdu je.
Zkusíme to osobně a hlavně po dobrém a věřím, že najdeme společnou řeč.
Važně tam nechci stavět chobotnici jako měla být v Praze na Letné, ale normální, obyčejný dům a vzhledem k uvolnění střech od 22° do 40° v nové zástavbě náš dům nebude podle mě vyčnívat. (z boku bude malý vikýř vypadat stejně jako pultový).
Navíc jsme podle prvního upozornění od paní na úřadě upravili střechu na boku na těch 40°, takže z boku to bude také vypadat jako ostatní domy.

Uvidíme jak to dopadne. Ještě jednou moc děkuji a přeji hezký den. :)

jarkane25. 6. 2020 9:14:56

Určitě tam s Vaším architektem zajděte, je to vždy lepší jednat osobně. Oni ti úředníci na územním plánu jsou taky opatrní a obvykle se snaží vyjít vstříc, protože mají strach, aby to pak nebylo na ně, že oni způsobili zamítnutí stavby. Navíc máte ještě jeden trumf - Vy jste sice psal, že jsou to regulativy z územního plánu, ale podle toho dokumentu, co jste přiložil, tak jsou jen v územní studii. A je třeba vědět, že územní studie není právně závazná! Závazný je pouze územní plán a v něm takové regulativy už být nesmí. A pokud tam jsou, protože se jedná o zastaralý územní plán, tak se nesmí od r. 2013 (novela stavebního zákona) aplikovat. Ale to by měl Váš architekt vědět.
Proto píšu, že je to hodně o dohodě s úřadem. Oni moc dobře vědí, že jejich názor je taky trochu na vodě, a proto se obvykle snaží vyhovět. Ale je fakt to, co jsem psala prvně, že mají právo a povinnost zkoumat i soulad záměru s úkoly a cíli územního plánování a mají tak možnost tzv. správního uvážení (i když subjektivního), jak to řešit.
Držím palce.

Jakub.J25. 6. 2020 8:35:09

Dobrý den,

moc děkuji za odpověď.
Musím se dopátrat u architekta, v jakém je to nyní přesně stavu, ale zatím nemáme přímo zamítavé stanovisko na papíru, ale paní z úřadu (Odbor rozvoje a územního plánování) to s námi řeší přes mail a dle jejich požadavků jsme zatím ve studii upravili střechu, jak jsme to udělali nyní (tedy kraje 40°, zbytek vikýř 22°) a doufali jsme, že nám to projde vzhledem k tomu, že splňujeme regulační prvky.
Nyní navrhuje, že vikýře musí být max polovina střechy a nebo že pultový vikýř můžeme ponechat do zahrady a k ulici ponechat 40°, aby to splnilo architektonický řád.
Podle mě by nyní bylo asi nejlepší řešení vzít architekta a osobně se jít poptat přímo na úřad.
Původní domy opravdu nemají pultové vikýře a mají je max do poloviny šířky střechy.
Nicméně nová zástavba bude takový mišmas bungalovů se střechou 22° a domů s podkrovím, že bych si dokázal představit, že náš dům nebude narušovat okolní zástavbu tak výrazně, aby to muselo být zamítnuté.
Kdybychom tam opravdu měli nějaké šílenosti a patvary, ale toto bude opravdu jenom obyčejný pasivní dům, tedy tvarově co nejjednodušší.
Ještě co jsem koukal na jiné uzemní plány obcí v okolí, tak ten náš plán jeden z mála povoluje střechy 22° a nezakazuje vikýře, tak jsme doufali....

Vyjádření z úřadu.
pokud budu vycházet z popisu v podmínkách pro výstavbu z územní studie, tak můžu pouze popsat okolní stavby, které mají průběžnou okapovou římsu většinou okolo celého objektu, která je umístěná do výšky 2,5 - 3,5 m. Pokud je na objektu pultový vikýř a pod ním není okapová římsa, tak je délka okapové římsy na objektu převažující nad částí objektu bez okapové římsy. Pokud mají okolní objekty pultové vikýře, tak je mají o takové velikosti, že působí hmotově drobnějším dojmem, než pultové vikýře po celé délce rodinného domu (délka vikýře cca 10 m) doplněné pouze náznaky sedlové střechy nad štítovými zdmi.

Kap.8.2. Podmínky pro výstavbu: „Vždy je však třeba přihlédnout k řešení sousedních staveb, kdy by si stavby měly být svým architektonickým a skladebným řádem blízké. To se projeví především v zachování měřítka staveb, sklonu a tvaru střech, návaznosti základních horizontálních prvků staveb (střešní římsy, sokly, apod.). Výška zástavby – hlavní stavby na pozemcích (rodinné domy) budou o jednom nadzemním podlaží s možným využitím podkroví.“

Trochu optimismu stále mám.
Šance, sice minimální, tady stále je. :)
Navíc věřím tomu, že náš architekt se pokusí najít nějaký kompromis, jelikož zatím se ukázal jako velmi schopný.

Vím že někdo může namítnout, že jsme pozemek nemuseli kupovat, pokud jsme dříve viděli uzemní plán, ale člověk pořád trochu doufá a zkouší.
Navíc když pak člověk vidí, že si jeden pan podnikatel v zástavbě CHKO přímo ve Žďáru u Zelené Hory, kde se řešila i barva střechy, postavil naprosto otřesnou vilu, která absolutně nezapadala do celkové zástavby, tak si říká, že nějak to jít musí. :D

Ještě jednou moc děkuji za odpověď.

jarkane25. 6. 2020 6:53:04

Tyto problémy mají stavebníci poměrně často a řešení je problematické.
Nepíšete, v jaké fázi povolování jste, zda teprve sondujete, co by Vám povolili, nebo zda už máte negativní stanovisko orgánu územního plánování a řeší to stavební úřad.
Pokud si teprve zjišťujete možnosti, co Vám projde, tak to je ta lepší varianta. Tady nezbývá než přesvědčovat, otravovat, najít příklady v okolní zástavbě, které jsou ještě mimořádnější než ten Váš, tlačit na úředníky, aby poradili, atd. Dost často to vede k rozumnému závěru, že obě strany najdou nějaké kompromisní řešení.
Pokud jste ale už v oficiální fázi, tedy že máte vydáno negativní závazné stanovisko orgánu územního plánování k Vašemu projektu a nechcete projekt měnit, tak můžete jít už jen cestou odvolání. V takovém případě musíte počkat, až Vám stavební úřad zamítne stavbu (protože on nemůže udělat nic jiného, když má to negativní stanovisko) a pak se proti rozhodnutí stavebního úřadu odvolejte ke krajskému úřadu. Do odvolání napište všechny myslitelné důvody, proč by Vám neměla být žádost zamítnuta a krajský úřad si s tím musí poradit. Jen zdůrazňuji, že se musíte odvolat až proti rozhodnutí stavebního úřadu. Proti samotnému negativnímu závaznému stanovisku se nelze odvolat, to byste jen ztráceli čas.
A k Vašemu dotazu, co může úředník subjektivně ovlivnit? Všechno. On totiž ten orgán územního plánování zkoumá nejen soulad s územním plánem, ale i s celou územně plánovací dokumentací, tj. včetně územně plánovacích podkladů. A také je povinen zkoumat soulad Vašeho záměru s úkoly a cíli územního plánování. A jedním ze základních úkolů územního plánování je "stanovovat urbanistické, architektonické a estetické požadavky na využívání a prostorové uspořádání území a na jeho změny, zejména na umístění, uspořádání a řešení staveb a veřejných prostranství". Takže jak vidíte, úředníci orgánu územního plánování mají přímo stavebním zákonem stanovenou možnost v podstatě subjektivního posouzení Vaší stavby.
Takže doporučuji jednat, přesvědčovat, nedat se a v případě, že nebudete ochotni ke kompromisu, se odvolat. Což ale neznamená, že to musíte vyhrát! Klidně se může stát (a dost často se tak stává), že krajský úřad napadené rozhodnutí potvrdí a Vy ztratíte několik měsíců času.
Moc optimismu jsem Vám asi nenabídla že? Ale důležité je vědět, jaké máte možnosti. Kdybyste potřebovali něco blíže vysvětlit, napište.