Cena

ing. arch. Martin Veber7. 1. 2019 20:19:45

Vážení stavebníci.

V otázce ceny Vám vždy nejlépe poradí Váš osobní projektant (vybrali-li jste si zkušeného a opatrného inženýra s mnoha realizacemi a většinově pozitivními ohlasy v okolí svého působiště). Je to proto, že za své dílo tak trochu ručí (z hlediska zákona, z hlediska morálky, z hlediska cti).

Banka, konkrétně jí najatý specialista, nikdy nebude zkoumat tržní hodnotu domu, ale hodnotu, kterou tomu domu přisuzuje z důvodu budoucího možného vlastnictví.

Soused se vždy bude chvástat, jak levně sehnal materiál, kde stát ošidil a jak přiškrtil hodinovku svých brigádníků. Že mu plesniví zdi a teče okolo komína, má v základech místo štěrku drcené cihly a do garáže couvá se sklopenými zrcátky, to zatají.

Laici v diskuzním fóru (bez urážky), byť jistě praktici, mají každý svou unikátní zkušenost, každý jinou a každý stejně subjektivní. Finta, která u jednoho funguje a podstatně sníží náročnost stavby nebo její cenu, u jiného vyvolá kalamitu, velmi levný materiál, který u jednoho výborně spolupůsobí ve skladbě, u jiného tu skladbu narušuje a poškozuje její smysl. Je zde nesmírně mnoho dobrých rad, ale také blbostí, byť dobře míněných. Kolo štěstí.

Projektanti, architekti, rozpočtáři (včetně mne), si rádi přihřívají svoji polívčičku a vidí své postupy jako jediné správné. I když ledaskde působí stavovská hrdost a sounáležitost, rádi hledají u konkurence chyby a zveličují i ty malé, aby se neukázalo, že toho nejsou schopni. Když se sebelepším projektem a sebelepším rozpočtem obejdete 10 projektantů, dostanete 10 názorů, v čem je dílo špatné. Všech deset se bude vzájemně vyvracet.

Lukáš Beran7. 1. 2019 19:32:51

Důležité také je, co berete jako cenu domu. Hrubá stavba? Obyvatelný dům? Dům schopný kolaudace? Jen dům nebo i nějaké terénní úpravy? Sklep nebo bez sklepu? Jak je to s inženýrskými sítěmi? Základová deska na rovině nebo v kopci?

A pak další dramatické rozdíly jsou ve standardech vybavení. Někdo má kuchyň za 100 000 Kč, jiný ji má za 500 000 Kč. A stejně tak koupelna a další vybavení, podlahové krytiny apod.

Jinak tato cena pro takový dům mi nepřijde reálná. To by se muselo na všem fakt hodně šetřit, brát jen to nejlevnější a nejobyčejnější, řešit vše jednoduše a cílit na cenu apod. Reálně si myslím, že při běžné stavbě svépomocí a používání běžných postupů, materiálů a vybavení se stavba do 4 milionů nevejde. A vždy je potřeba mít nemalou finanční rezervu (nebo velmi nadstandardní příjem), protože nikdy nejde vše podle plánů a vždy se najdou nějaké nečekané výdaje a komplikace.

Jinak banky to berou dle nějakých tabulek a nehledí na to, že je dům například stavěn v nadstandardech. Nám to banka také nacenila velmi výrazně pod tím, co byla skutečná cena výstavby. A nezajímalo je, že nestavíme dle běžných standardů a tudíž výpočet dle běžných standardů nemůže sedět...

Franta a Markéta6. 1. 2019 16:59:22

Zkuste se podívat na Gservis, projekt bungalovu Generace plus, ten by mohl být s Vámi popisovaným domem cca nastejno a cenu svépomocí uvádí nějakých 2.470.000Kč bez DPH. Jinak si najděte jakýkoliv jiný typový dům který se tomu Vašemu co nejvíce blíží, podívejte se na cenu na klíč, odečtěte řádově nějakých 30% a mohlo by to +/- sedět na stavbu svépomocí. Pozor na to, že řada firem cenu na klíč uvádí bez základové desky. A podívejte se, co vše mají v ceně zahrnuto, v jakém standardu. A potom se dají na webu najít různé orientační kalkulačky kam zadáte obestavěný prostor, materiál, energetickou náročnost budovy, někde se dá dokonce zadat i míra svépomoci a vyskočí vám nějaká orientační normovaná cena. Je otázka, jak moc tyto kalkulačky jsou přesné, některé jsou aktualizované třeba před 2 lety, tak cena nemusí být úplně přesná..

NHT70406. 1. 2019 16:26:24

Děkuji za informace. A tak když se zeptám takto,, myslíte že je reálné tento bungalov postavit do 3mil,, co si o tom myslíte??

Franta a Markéta6. 1. 2019 14:05:39

Tak odhadce určitě nemá za úkol dělat odhad o 20% nižší, než je reálná cena nemovitosti, to by se banka sama připravovala o klienty, kteří by s takovými odhady ve většině případů nedosáhli na hypotéku kvůli příliš vysokému LTV. Svého času to dělala jen jedna banka, která ale potom za přirážku k úrokové sazbě poskytovala hypo až do 120% LTV. Pokud se však udělal odhad stejné nemovitosti pro jinou banku, byl vyšší a člověk měl 100% LTV, nebo i míň.
Banky dělají odhady reálné, i když některé mají zatropované hodnoty na m2, které jsou ochotny akceptovat. Někdy se mohou zdát odhady podhodnocené, protože odhadci většinou vychází z databází realizovaných prodejů, podle kterých ceny srovnávají a pokud dojde ke skokovému navýšení tržních cen, může být odhad nižší, než za kolik třeba vidíte aktuální inzerci podobných nemovitostí. Ale tu taky neberte moc vážně, velká část nemovitostí se kolikrát do inzerce ani nemusí dostat a ty co se v ní ocitnou tam většinou i chvilku poleží a výsledná kupní/prodejní cena je zpravidla beztak nižší, než ta inzerovaná.
Co se týče ochrany rizika banky, tak čím menší máte LTV, tedy poměr výše úvěru ku hodnotě zástavy, tím lepší Vám dá banka úrokovou sazbu, protože má nižší riziko, že by při nuceném prodeji nemovitosti nebyly pokryty všechny závazky. Proto i ČNB "přitvrdila" když vydala doporučení, aby banky neposkytovaly hypotéky s LTV více než 80%. Právě proto, aby v případě neschopnosti splácet nezůstali lidé bez nemovitosti a zároveň s nedoplaceným závazkem bance, což je většinou problém jak pro lidi, tak pro banky, pro banky potom dost zásadní, pokud je takových případů velký objem najednou, třeba v případě hospodářského propadu..

Franta a Markéta6. 1. 2019 13:47:02

Odhadce moc neřeší, za kolik dům postavíte, pokud ano, tak maximálně, zda je dům s daným rozpočtem možné reálně postavit. Co se týče odhadu, tak ten odráží cenu, za jakou se v daném čase a místě obchodují obdobné nemovitosti. Jestliže se v dané obci a blízkém okolí obchodují bungalovy 4+kk o 120m2 užitné plochy kolem 2.800.000 Kč, tak odhadce Vám nemůže odhadnout dům na víc, i kdybyste jej postavil třeba za 5mil. A i kdyby těch 5 mil. zahrnovalo nadstandardní a luxusní prvky, které dům zásadně odlišují od ostatních a mají pozitivní vliv na cenu, tak odhadce je u některých bank omezen i maximální tabulkovou cenou za 1m2 plochy, kterou je banka v daném čase a místě ochota akceptovat.

NHT70405. 1. 2019 8:30:35

Tak ono taky hodně záleží na tom jestli je to klasika nebo nějaká moderna.Mě spíše záráží že jeden řekne jednu cenu a druhý jinou.A pak na konec mi moje poradkyně přes hypo řekne že 3300000,-je odhad a že mi se musíme vejít do 3000000 se vším všudy (plot,přijezd,..). S vypracováním položkového rozpočtu máte u někoho dobré zkušenosti?

NHT70404. 1. 2019 20:30:07

Děkuji za info, mám i odhad od odhadce banky a ten to zpočítal na 3300000,- . Proč se tyto dvě ceny liší??