Dobry den,
chtel bych poprosit o radu, jak postupovat, jde mi o casovy postup. Mam nabidku na pozemek, ktery chci koupit. Co musim udelat jako prvni krok a jake dalsi nasleduji ?
1) Domluvit si cenu mezi prodejcem a kupcem a pak se objednat k notari a tam sepsat smlouvu ?
2) Prevod penez
3) Odneseni na Katastr zadost o zapsani vkladu do Katastru ?
4) Zastavit se na fin.urad a tam priznat koupi pozemku a zaplatit 4% z nabytí nemovitosti ?
5) Musím mít odhad pozemku od odhadce ? Vyzaduje to nekdo ?
6) Jde nejak obejit cena (neco zaplatit bokem), abych platil co nejmensi dan nebo jsou na to na fin.urade zvyklí a
stanoví daň dle svého odhadce ?
Jsem nováček a chtel bych pozadat znalé o pár řádků postupu.
Děkuji za odpoved a vas cas
Mracek P.
zero221. 1. 2017 16:16:07
Možností je více.
1. Smlouvu sepíše notář nebo právník nebo se o to můžete pokusit sami, ale když bude suma větší, je lepší rada od profesionála, ale není špatné si ji ještě nechat zkontrolovat u někoho jiného. Důležité jsou podmínky - např. tady na Svépomocí živě se prováděla koupě pozemku, který byl prodáván jako zasíťovaný/s cestou, ale neb\ylo to vše dokončeno a tak se cena rozdělila tak, že se nejdříve zaplatila záloha/polovina ceny a po dokončení druhá. Tj. aby tam byla nějaká pojistka, že vše bude doděláno. Smlouva se může zdát zbytečně dlouhá, ale měla by obsahovat všechny potřebné věci. Např. o tom, že prodávající není v insolvenčním řízení a že na něj není uvalena exekuce (to je dobré ověřit v insolvenčním rejstříku) nebo se nějaká neblíží - v tom případě nemá právo manipulovat se svým majetkem a mohli byste jako kupující mít problémy. Také na pozemku by něla být žádná nájemní smlouva - tu pak by nemuselo být jednoduché vypovědět - např. pokud je to pole a je pronajaté, pak obvykle je výpovědní lhůta pět let od nejbližšího 1. října. Pokud jsou na pozemku vedeny nějaká věcná břemena/služebnosti, je nutno si jejich obsah zjistit, abyste pak nebyli nepříjemně překvapeni. Také není zbytečné navštívit obecní úřad či stavební úřad a zjistit si, co územní plán v té lokalitě předpokládá - např. zda-li se v okolí nemá stavět dálnice či přes pozemek nemá vést plynovod. Všechny tvrzení prodávajího je nutno ověřit. Např. mě tvrdil, že studna ležící za plotem je jeho a že soused z ní jen bere vodu a že té vody je dost. Na obecním úřadě mi pak starosta řekl, že je to úplně naopak a že za ním byla sousedka, co má dělat, že ve studni za sucha nemá vodu.
2. Místo převodu peněz se dělá úschova u třetí osoby - vy jí pošlete peníze a on je přepošle prodávajícímu teprve v okamžiku, kdy bude zapsáno v katastru. Když se to nepovede, peníze vám vrátí. Tou třetí osobou může být banka, advokát, notář a u každého se za to platí, řádově tisíce Kč, podle částky. Pokud je to notář, můžete získat slevu, pokud u něho zároveň sepíšete smlouvu. Jsou známy případy, kdy právník peníze zpronevěřil, takže prodávající nedostal nic. Zkrátka, důvěřoval bych spíše buď bance nebo notáři.
3. Sepíšete smlouvu a jedna kopie, s ověřenými podpisy, bude součástí návrhu na vklad. Tam to může odnést pak kdokoliv. Na návrhu nemusí být ověřené podpisy. Je důležité mít ve smlouvě pasáže o tom, že pokud se nepovede vložit do katastru, že se budete snažit to napravit a udělat další pokusy, tj. aby to po jednom nezdaru neskončilo a byl tam pořád závazek prodat pozemek a zaplatit cenu. Dobré je ve smlouvě mít nějaké časové lhůty, aby nešlo to zbytečně zdržovat, ani z jedné strany.
4. Na zaplacení daně jsou tři měsíce od data uskutečnění vkladu do katastru.
5. Finanční úřad chce porovnat kupní cenu s nějakou nezávislou cenou, aby nikdo nepodváděl, ta se jmenuje směrná hodnota. Jsou dvě možnosti - buď použít tabulky pro její zjištění na stránkách finanční správy nebo odhad. Tabulky se použijí tak, že vyplňujete údaje ve formuláři na webu a stránky vypočítají směrnou hodnotu. Zaplatíte část daně, finanční úřad údaje zkontroluje a pak po vás bude chtít doplatek. Výhoda je, že neplatíte odhadce. Někdy nejde použít tabulky, neboť jsou jen na určité případy (např. na stavební pozemky) a pak je jediná možnost, tj. odhad.
Odhad je podle tabulek a není to odhad tržní, jako např. pro aukce. Stojí řádově 5000 Kč a z daně si pak můžete odečíst 4% s této sumy jako uznatelný náklad (tj. tak 200 Kč). Ty čísla směrné hodnoty jsou značně nadhodnocené, řádově dvakrát a proto se pro účely daně použijí jen 3/4 z ní (pokud je to prodej, jestli je to směna, použije je 100%). Pro účely daně se pak vezme větší hodnota z kupní a z upravené směrné hodnoty. Neboli, daň bude více než prostý výpočet 4% z kupní ceny. Např. pozemek co jsem kupoval v naší vesnici za 200 Kč/m2 mi tabulky spočetly na 400 Kč/m2. Rozestavěný dům, který osm let stál bez střechy a je zralý na zhourání, odhadce ohodnotil na 1 milion neboli na 2,5 násobek kupní ceny.
6. Obejít to jde jenom darem (z daru se neplatí daň z nabytí, ale pokud bude muset obdarovaný/vy platit daň z příjmu (tj. jakoby darovací daň) a tudíž to nebude blízký příbuzný, je tam sazba 15%, neboli to není moc výhodné) a navíc nemáte jistotu, že vám dárce převede pozemek. Dříve se dělalo to, že se prováděly zároveň dva dary, daroval se pozemek, darovaly se peníze. V zákoně je to teď explicitně nazýváno jako prodej/koupě.
Důležitá je smlouva, aby bylo vše správně, jak se dělá. Jinak můžete narazit na problémy a budete je obtížně řešit.
Po koupi pak následuje placení daně z nemovitosti, ale to až od následujícího kalendářního roku.