Financování a koupě domu v insolvenčním řízení

Výhodou insolvence je zpravidla nižší kupní cena nemovitosti, než je cena odhadní. V tomto případě, trochu předběhnu, byla odhadní cena (včetně pozemků a všeho, co na nich je) 1 100 000Kč. Tato cena byla z odhadu, který si nechal dělat předchozí zájemce o dům. Prodejní však byla 949 000Kč a ještě se mi povedlo „ukecat“ těch 49 000 slevu. Nic výrazného, ale na zemi je nenajdete. Alespoň jsem měl peníze na zaplacení daně z nemovitosti, která nebyla součástí kupní ceny. Rezervační polatek se nehradil. Byl jsem z toho po celou dobu nervózní. Celá rezervace domu byla na „dobré slovo“. Jak jsem již psal, vlastní prostředky jsme neměli, tím pádem jsme si museli půjčit celou kupní cenu. Bylo to v době 100% hypoték, jenže jsme bohužel zjistili, že banky půjčují 100% čásky jen na byty. U těch se dá totiž tabulkově určit cena. Dům je pro banku příliš velké riziko - pokud by banka v případě vašeho neplacení musela dům prodat, nemusela by ho prodat za částku, za kterou jste ho vy koupili. Nechtěli jsme ručit jinou nemovitostí takže jsme hledali cestu, jak dosáhnout na 85% hypotéku s dodáním zbytku prostředků z jiné půjčky. Samozřejmně dohromady v únosných splátkách. Následoval neuvěřitelně složitý, nepřehledný kolotoč variant financování, telefonování, zjišťování. Bohužel si již tuto fázi přesně nepamatuji, asi jsem ji z paměti už raději vytěsnil. U první banky jsme chtěli využít výše zmíněnou nižší kupní cenu oproti odhadní, což bohužel v tomto případě nevyšlo. Zde nešel původní odhad použít. Uznávaný odhadce této banky mi po prohlídce řekl, že se na tu cenu, co potřebujeme, určitě nedostane. Jen mi dokáže potvrdit kupní cenu. Velká zkušenost: Nikdy neříkejte odhadci, za kolik dům kupujete – ovlivňujete tím jeho rozhodnutí. Nakonec jsem se s odhadcem dohodl, že odhad nevypracuje, protože nám bude stejně k ničemu. Ušetřil jsem nám tím 4500Kč Nezbývalo nic jiného, než jít a zkusit jinou banku. A to tu, ve které byl již odhad, který jsem potřeboval. Upřímně, byl jsem z toho běhání a papírování už tak zdeptaný (s první bankou jsem financování řešil měsíc), že jsem byl i pro zástavu jinou nemovitostí, čož mi otevřelo jiné možnosti. Takže odhad už byl hotový po předchozím zájemci. Když jsem vznesl dotaz, jestli ho nebudeme dělat znova, bylo mi odpovězeno, že není důvod. Odhad na tu nemovitost banka má a to, kdo ho nechal zhotovit ji vlastně už ani moc nezajímá. Tím pádem  ani to, kdo ho platil. Takže zase 4500 Kč ušetřeno. A začaly se projevovat problémy se závadami váznoucímu na domě. První banka by nám dala dům do zástavy, museli jsme však do tří měsíců od koupě dům očistit od všech exekucí a břemen. U této druhé banky to nešlo. Zástava takového domu nepřipadala v úvahu. Opět se strhlo kolečko papírování, zjišťování, vymýšlení, čekání, nervozity. Nakonec se celá věc vymyslela tak, že jsme si vzali nejdříve „malou hypotéku“ tj. 900 000Kč na koupi našeho domu s tím, že jsme ručili jinou nemovitostí. Po vyřešení problémů s exekucemi a kompletním vyčištění listu vlastnictví jsme mohli dát náš dům do zástavy pro „velkou hypotéku“ tj. 1 860 000Kč se kterou se umořila „malá hypotéka“ a přesunula se tam i ta zástava té jiné nemovitosti. Zbytek "velké hypotéky" je určený na rekonstrukci. Ve skutečnosti je tato hypotéka výrazně složitější, stejně jako cesta k ní a její popisování by možná vystačilo na další článek, proto ji více rozebírat nebudu. Stejně to každému banka nastavuje individuálně. Každopádně jsme byli vyvedeni z omylu typu: „Dobrý den, já bych chtěl hypotéku.“ „Dobrý den, tak to tady podepište a máte ji.“ Není to tak jednoduché. Hlavně pokud si myslíte, že vám tam budou padat k nohám, tak na to rovnou zapomeňte. Ve finále vylezete se sklopenýma ušima šťastní, že tu hypotéku máte. Respekt z insolvence nás donutil nenechat nic náhodě. Vše jsem konzultoval s právníkem, nechal jsem si od něj upravit návrh kupní smlouvy, i když je v případě insolvence velice jednoduchá. Šlo hlavně o termíny výmazů závad, podání vkladů na katastr atd.. První nevýhoda insolvence: Ve smlouvě musíte podepsat, že jste si věc, kterou kupujete důkladně prohlédli a že ji kupujete se všemi vadami (i skrytými), které má. Tím pádem nemovitost koupíte a pak již nemáte nárok na žádnou reklamaci a odstoupení od smlouvy, jak to bývá u standartně prodávaných nemovitostí.  V našem případě už to horší být nemohlo- dům je jedna velká neskrytá vada. Jen doufám, že na zahradě není zakopaný sklad jaderného odpadu :-) . A samozřejmně dům kupujete včetně všech závad napsané v LV. Ve smouvě se vám však insolvenční správce zavazuje předat dokument, který všechny vady ruší a vy ve smlouvě prohlašujete, že dluhy s nemovitostí nepřijímáte. Měl jsem z toho strach, ale všechno proběhlo hladce. Dům jsme koupili, podali návrh na změnu vlastníka na katastr,  do týdne nám insolvenční správce dodal návrh na výmaz závad včetně potřebných dokumentů, na katastru vše do měsíce vymazali a bylo hotovo. Druhá výhoda insolvence: Dům kupujete pod dohledem soudu. Bez jeho svolení nemůže IS nic udělat a vše co udělal mu musí dokládat. Vy máte možnost vše sledovat v dokumentaci o insolvenčním řízení na internetu. Takže ve finále mohu říci, že bezpečná koupě. Tím nechci říci, že to musí být pravidlem. Měli jsme štěstí na lidi a zejména na makléře, který nám vše podrobně vysvětloval, ukázkově komunikoval a trpělivě čekal, než vyřídíme financování. A nečekal krátce – než jsme vyřídili „malou hypotéku“, trvalo to 2 měsíce, plus pak měsíc trvalo vyřízení „velké hypotéky“. Nejdéle trvá čekání na vyřízení na katastru, ale je to i spousta papírů,ověřování, řešení problémů, čekání až se něco vyřídí, až se někdo vrátí z dovolené apod.. Doufám, že už hypotéku nebudeme muset nikdy vyřizovat. Hrůza! Právník mi ještě poradil, vzhledem k dluhům, které na nemovitosti vázly, abych co nejdříve zrušil trvalá bydliště předchozích obyvatel domu. Nemusel bych se bát o nemovitost, to jsem měl ošetřené v kupní smlouvě, ale v ohrožení byly mé motité věci, které bych měl v domě. Pokud by bývalý obyvatel domu neplatil nějaký svůj dluh, exekutoři by přišli do místa jeho trvalého bydliště. A těžko se exekutorovi vysvětluje a prokazuje, že ta sekačka je vaše a ne jeho… Zašel jsem na obecní úřad, jako nový majitel domu jsem vyplnil formulář a za měsíc byla trvalá bydliště zrušena.  Ještě druhá nevýhoda insolvence: Jak jsem již zmínil, za majitele (dlužníka) jedná insolvenční správce, který má za úkol zpeněžit jeho majetek. Bohužel, majitel má do poslední chvíle (tj. i během doby, co jste dům již zaplatili ale ještě jste nepodali návrh na přepsání na katastr) neomezený přístup do domu (pokud tedy máte to štěstí jako my, že už tam nebydlí). Nám během vyřizování koupě odvezl kotel. Mávli jsme nad tím rukou – budeme topit tepelným čerpadlem. Ale může to být horší. Dům vám může původní majitel v této době také zásadně poškodit, podpálit… ale dům už je váš… Naštěstí se tohle u nás nestalo, dům je náš a hurá vyklízet!